REO-lar (Daşınmaz Əmlak Sahibi) ipoteka və ya etibarsızlıq aktı səbəbindən əmlak sahibinin kreditoruna verilmiş banka məxsus əmlaklardır. Bu əmlaklar ən çox borc verənə girov əvəzinə bir sənəd və ya məhkəmə hərəkəti və nəticədə girov auksionu ilə verilir. Bank sənədə nəzarət etdikdən sonra kredit balansını mümkün qədər çox almaq üçün əmlakı bazara çıxarmağa başlayacaqlar.
İnvestorların bütün REO-ların 94%-ni alacağı təxmin edilir, qalan 6%-i isə bu evlərdə həqiqətən yaşayacaq son istifadəçilərə satılır. Çox vaxt ev sahibinin kreditinə zəmanət verən agentlik, əmlakda yaşamağı planlaşdırırsa, yeni alıcını da maliyyələşdirəcək. REO-ları satın alan ev sahiblərinə investorun yüksək nisbəti, əksər REO-ların kiçikdən sökülmə vəziyyətinə qədər təmirə ehtiyacı olmasıdır.
REO satış üçün siyahıya alındıqdan sonra investor onu almadan əvvəl öz çıxış strategiyasını müəyyən etməlidir. Bunun səbəbi o, onu saxlayacaq və ya yenidən satacaq – ya pul qazanmalı, ya da çox uzun müddət investorda olmayacaq. İnvestorun seçməli olduğu dörd çıxış strategiyası var, bunlardan:
1. Topdansatış REO-ların yenidən satışının ən geniş yayılmış üsuludur. Topdansatış, investorun müqavilə əsasında əmlak əldə etdiyi və onu aşağıdakı çıxış strategiyalarından birini istifadə edəcək başqa bir investora satdığı yerdir. Bu əmlakların alıcıları onları topdansatış investordan nağd və ya çətin pulla alırlar, nadir hallarda investor-satıcıdan hər hansı maliyyə vəsaiti əldə edə bilmirlər.
2. Rehabbing və pərakəndə son alıcıya satmaq çox yaygındır, lakin əmlakı almaq üçün pul, daşınma xərcləri, təmir xərcləri, satış xərcləri və investor işi özü görürsə, bəzi reabilitasiya biliklərini tələb edir. Ən böyük qazancın REO-lara sərmayə qoyduğu yer budur. Yenə də bu əmlaklar topdansatışdan və ya kreditorun Aktiv Menecerindən nağd pulla alınır – nadir hallarda maliyyələşdirməyə icazə verilir.
3. Əmlakı icarəyə götürmək və kirayə vermək üçün almaq uzunmüddətli strategiyadır və icarəçilərlə bağlı müxtəlif məsələlərə görə müəyyən düşüncə tərzi tələb edir. İdarəetmə şirkətindən istifadə ev sahibinin gündəlik problemlərinin həlli yollarından biridir. İstər topdansatışdan, istərsə də Asset Manager-dən alınmış olsun, bunlar həm də nağd əməliyyatlardır. Bununla belə, alıcı çox vaxt vahidlərin pul vəsaitlərinin hərəkəti səbəbindən adi kreditorlar vasitəsilə son alıcının maliyyələşdirilməsini əldə edə bilər.
4. Təcrübəli investorlar tərəfindən yaxşı başa düşülmədiyi üçün çox nadir hallarda istifadə olunur. Bu vəziyyətdə bir REO seçilir, çünki onu çox məqbul hərəkət vəziyyətinə gətirmək üçün iki həftədən az yamaq və boya lazımdır. Sonra qonşuluq, yerli məktəblər və ya əmlakın bəzi xüsusiyyətləri ilə məftun olan pərakəndə alıcıya satılır. Bu əməliyyatlar üzrə mənfəət tam reabilitasiya qədər böyük ola bilər, lakin investor əmlakın dəyəri və tələb olunan iş miqdarı baxımından satın alınmasında seçici olmalıdır. Bu reabilitasiyalarda heç vaxt mətbəx və ya vanna otağı dəyişdirilmir.
Xülasə, REO-lara investisiya etməyin dörd çox məhsuldar pul qazanma üsulu var. Əgər siz topdansatış üçün REO alırsınızsa, əsas odur ki, əmlakın Təmirdən Sonra Dəyərini və alıcınızın nə ödəyəcəyini bilməkdir ki, sövdələşmədən gözlənilən gəlir əldə edəsiniz. Ümumiyyətlə, rehaberlər ən çox ödəyir, ev sahibləri yalnız pul vəsaitlərinin hərəkətinə əsasən ödəyir və topdansatışçılar xüsusi xüsusiyyətlər və minimal reabilitasiya işləri axtarırlar, lakin bu əmlaklar üçün mükafat ödəməlidirlər. REO almadan əvvəl son alıcınızı tanıyın və əmlakı ən yaxşı çıxış strategiyanız kimi satmaq üçün güclü alıcılar siyahısının olduğundan əmin olun.