Söhbət daşınmaz əmlaka, xüsusən də yaşayış daşınmaz əmlakına gəldikdə, daşınmaz əmlaka aşiq olma ehtimalınız digər daha az maddi aktiv siniflərinə (istiqrazlar, səhmlər, pensiyalar və s.) nisbətən daha güclüdür.
Bir çox insanlar gözə yaxşı görünən və ya eqo üçün yaxşı hiss edən zəhərli xüsusiyyətlərə aşiq olurlar. Lakin bu cür özbaşına, eqo-səyahət aktivləri alışları tez bir zamanda böyük öhdəliklərə çevrilə bilər, Balans hesabatlarını məhv edə bilər və Gəlir Hesabatlarını məhv edə bilər. Niyə? Çünki sərmayə qoymaq intellektual idman növüdür və emosiyalarınız yan xəttlərdə qalmalıdır. İlk növbədə nömrələrinizi işlətməlisiniz. Əmlak investisiyasına gəldikdə, bəzən çirkin gözəldir. Qəribədir ki, bəzən ən çirkin görünən əmlak ən yaxşı nömrələri idarə edir.
İstənilən biznes və ya əmlak portfelində pul vəsaitlərinin hərəkəti həmişə kraldır; Məndən soruşsanız, kapitalın təqdirindən çox daha vacibdir. Kapitalın artması xalis dəyərinizi artıra bilər, lakin nağd pul axını bank hesabınıza nağd pul qoyacaq və sizi likvid saxlayacaq! Mən xalis müsbət pul vəsaitlərinin hərəkəti və zəmanətli kapitalın bahalaşması arasında seçim etməli olsaydım, bütün yol boyunca pul vəsaitlərinin hərəkətini seçərdim.
Əmlak sərmayəsindəki problem ilkin ödənişi minimuma endirməkdir (bu, ipotekanızı maksimum dərəcədə artıracaq), eyni zamanda hər ay xalis müsbət pul axını yaratmaqdır.
Aşağıdakı 4 rəqəmi bilmək sizi yaxşı vəziyyətdə saxlayacaq və hər hansı bir daşınmaz əmlaka investisiya etməzdən əvvəl həqiqətən də biliklərinizin ən yaxşısı ilə qiymətləndirilməlidir.
1. Xalis İcarə Gəliri
Mən heç bir təbii kapital artımının baş verməyəcəyini fərz edərək (əlbəttə ki, olacaq) əmlak almağı xoşlayıram. Əmlak ümumiyyətlə hər 7-10 ildən bir ikiqat dəyər qazanacaq. Qeyd: Bu tendensiyadır və birtərəfli mərc deyil! İstənilən halda, biz sərvət yaratmağa başlamazdan əvvəl təbii qiymətləndirmənin baş verməsini gözləmək istəmirik. Buna görə də, ideal olaraq biz hər bir əmlak investisiyasının xalis müsbət pul axını, yəni passiv gəlir mənbəyi yaratmasını istəyirik.
Beləliklə, əmlaka investisiya qoyarkən diqqət yetirilməli olan ilk əsas rəqəm xalis icarə gəliridir. Çox daşınmaz əmlak agentləri ümumi gəlir rəqəmlərini təqdim edəcəklər yəni illik icarə haqqı əmlakın qiymətinin faizi kimi. Bu, potensial investisiya gəlirinizin ağlabatan göstəricisi olsa da, əslində nə qədər pul qazanacağınızı (və ya potensial itirəcəyinizi!) söyləməyəcək. Beləliklə, mən xalis gəlirə və nəticədə xalis gəlirə, yəni əmlakın hər ay arxa cibimə nə qədər xalis dollar qoyacağına diqqət yetirməyə üstünlük verirəm.
Xalis İcarə Gəliri = Ümumi İcarə Gəliri – (Əməliyyat + Borca Xidmət Xərcləri)
Borca xidmət (yəni ipoteka) xərclərinə əlavə olaraq, xalis gəlir rəqəminə çatmaq üçün ümumi icarə rəqəminizdən çıxmağınız lazım olan tipik əməliyyat xərcləri aşağıdakılardır: İdarəetmə haqları, Şəhər/Şura/Dövlət Vergiləri, Təmir/Xidmət. Xərclər, Əmlak Vergiləri/Torpaq Kirayələri, Sığorta Xərcləri, Boşluqlar (Vakansiya Dövrləri), Kommunal xidmətlər və s.
Ümumi qayda olaraq, siz bütün əməliyyat xərclərini ödəmək və özünüzə müəyyən xalis icarə gəliri buraxmaq üçün əmlakın ipoteka ödənişlərinin ən azı 150%-i həcmində ümumi icarə haqqı əldə etməyi hədəfləməlisiniz.
Faiz dərəcələri və bazar qüvvələri pul vəsaitlərinin hərəkətinə və xalis icarə gəliri rəqəmlərinə təsir edəcək. Beləliklə, faiz dərəcələrində 1% və ya 2% artım və ya icarə gəlirində 20 və ya 30% azalma üçün pul vəsaitlərinin hərəkəti proqnozunuzu stress sınayın və bunun xalis icarə gəliri rəqəmlərinə necə təsir etdiyini görün.
Xalis kirayə gəliri testini bəyənməyimin səbəbi odur ki, aşağıda nəzərdən keçirəcəyimiz digər rəqəmlərdən başqa, bu gəlir rəqəmi əslində müəyyən bir əmlakın hər ay arxa cibinizə nə qədər pul qoyacağını sizə xəbər verəcəkdir (gəliri kənara qoyuruq) an üçün vergi). Beləliklə, xalis kirayə gəliri rəqəmini hesablamazdan əvvəl özünüzə soruşmağınız yaxşı bir sualdır: “Mən bu əmlakdan nə qədər xalis gəlir əldə etməliyəm ki, onu xərcləməyə dəyər”?
2. Nağd pulun qaytarılması
Bir çox zəngin investorlar, əmlak investisiyasının əlavə təhlilə dəyər olub olmadığını müəyyən etmək üçün nağd pulun qaytarılması təhlilindən bir növ salfet testi kimi istifadə edirlər.
Nağd pul gəliri = İllik pul vəsaitlərinin hərəkəti (Vergidən əvvəl)/İnvestisiya edilmiş pul vəsaitlərinin cəmi
Beləliklə, məsələn, 100.000 ABŞ dolları dəyərində bir əmlak satın ala və ilkin ödəniş kimi öz nağd pulunuzun 30.000 dollarını istifadə edə bilərsiniz. Əmlakın icarəyə götürülməsindən əldə edilən xalis pul axınının (bütün xərclərdən sonra) aylıq 700 ABŞ dolları olduğunu fərz etsək, bu investisiya üçün Cash-On-Cash gəliri $8,400/€30,000 =,28 (28%) olacaqdır.
Mən investisiya etməyi düşünməzdən əvvəl > 20% (və ideal olaraq 30%-ə yaxın) görməyi xoşlayıram.
3. Xalis icarə gəliri
Bir çox daşınmaz əmlak agentləri xalis gəlirdən çox ümumi gəliri təklif edəcəklər. Bununla belə, xalis gəlir, xüsusən yeni coğrafi ərazilərə sərmayə qoyursanız, işləməli olduğunuz rəqəmdir; siz lazımi araşdırma aparmalı və həmin əmlak parçası ilə bağlı cari xərcləri hesablamalısınız.
Ümumi İcarəyə Gəlir = İllik Kirayə/Əmlak Dəyəri
Beləliklə, yuxarıdakı nümunə ilə eyni rəqəmlərdən istifadə edərək, Ümumi Gəlir = $950 x 12/€100,000 =,114 yəni 11,4%
Xalis İcarəyə Gəlir = İllik Kirayə – Əməliyyat Xərcləri/ Əmlak Xərcləri
Beləliklə, yuxarıdakı misalda olduğu kimi eyni rəqəmlərdən istifadə edərək, Xalis İcarəyə Gəlir = $700 x 12/€100,000 =,084 yəni 8,4%
Beləliklə, bir daşınmaz əmlak agenti sizə müəyyən bir əmlak üçün X% gəlirlilik təklif etdikdə, ondan bunun ümumi və ya xalis olduğunu soruşun. Əgər onlar sizə boş baxırlarsa, əmlakın idarə olunması xərcləri ilə bağlı öz araşdırmanızı apardığınızdan əmin olun. Təlimat olaraq, siz əməliyyat xərcləri üçün icarə gəlirinin 30%-ni təxmin edə bilərsiniz, lakin yenə də dəqiq rəqəmə çatmaq üçün hər bir əmlak üzrə öz maya dəyəri təhlilinizi aparmış olarsınız.
Müəyyən bir əmlak üçün xalis icarə gəlirini işlədikdən sonra, xalis müsbət pul axını üçün hansının ən yaxşı fürsəti təklif etdiyinə qərar vermək üçün onu digər investisiya mülkiyyətlərindən potensial xalis icarə gəlirləri ilə müqayisə edə bilərsiniz.
4. Kapitallaşdırma dərəcəsi
Kapitallaşdırma dərəcəsi = Əmlakın İllik Xalis Əməliyyat Gəliri/ Dəyəri (və ya Dəyəri)
Əgər əmlak 100.000 ABŞ dollarına alınıbsa və o, 10.000 ABŞ dolları müsbət xalis əməliyyat gəliri verirsə (sabit xərclər və dəyişən məsrəflər çıxıldıqdan sonra gəlirin məbləği), o zaman həmin əmlakın yuxarı həddi belədir:
- $10,000 / $100,000 = 0,10 = 10%
Limit dərəcəsinin müəyyən edilməsində əmlakın cari dəyərindən (ilkin dəyərindən çox) istifadə etmək daha doğrudur. Bunun səbəbi, aktivin dəyəri artdıqca, layiqli yuxarı həddi saxlamaq üçün onun istehsal etdiyi gəlirdə müvafiq artım görməliyik. Layiqli həddi 10% və ya daha çox.
Dolayı olaraq, qapaq dərəcəsi sizə investisiyanın özünü nə qədər tez ödəyəcəyini söyləyəcək. 10% həddi bu aktivin tam kapitallaşdırılması, yəni ödənilməsi üçün 10 il çəkəcəyini bildirir.
Pulunuz əslində “kapital aktividir”. İnvestor kimi siz pulunuzun istifadəsindən şəxsi gəlir dərəcəsini gözləməlisiniz. Cap Rate sizə bu göstəricini verir. Əgər bir mənzili 100.000 ABŞ dollarına almaq olarsa və siz investor olaraq daşınmaz əmlak investisiyalarınızdan ən azı 8% qazanmağı düşünürsünüzsə, o zaman 100.000 ABŞ dolları alış qiymətini 8%-ə vurmaqla siz bilirsiniz ki, bu xüsusi əmlak 8000 dollar və ya daha çox qazanmalıdır. illik, əməliyyat xərclərindən sonra, etibarlı bir investisiya olması üçün.
Cap Rate tez-tez daşınmaz əmlak mütəxəssisləri tərəfindən əmlakın qiymətləndirilməsi üçün istifadə olunur. Beləliklə, məsələn, satış üçün elan edilən əmlakın 10.000 ABŞ dolları xalis əməliyyat gəliri əldə etdiyini bilsəniz və peşəkar investor kimi proqnozlaşdırılan 8% tarif dərəcəsi ilə işləmisinizsə, o zaman aktivin dəyəri (və ya onun üçün ödəməyi düşünəcəyiniz qiymət) həmin əmlak) $125,000 (yəni $10,000 /.08) təşkil edir.
Xülasə:
Sadəcə bu 4 rəqəmi bilmək sizi ən çox təcrübəsiz investorlardan qabaqda qoyacaq və yalnız sərvətinizi məhv etməyə xidmət edəcək mənfi pul axını əmlaklarına hər hansı potensial investisiyanı aradan qaldırmaqla sizə sərvət qazandıra bilər. Kaş ki, bu 4 rəqəmi əvvəllər əmlak investisiya səylərimdə biləydim! Bu, mənə çoxlu pula qənaət edə bilərdi! Əmlak sərmayəsi nisbətən yüksək risklidir. İnvestor kimi işiniz riskləri idarə etmək və minimuma endirməkdir. Nömrələrinizi işlətməklə siz ilk növbədə 1-ci riski və əksər əmlak investisiya uğursuzluqlarının səbəbini aradan qaldırırsınız: mənfi pul axını. Tələsmədən və hər hansı bir “investisiya” əmlakını satın almadan əvvəl daşınmaz əmlak investisiya riyaziyyatınızı araşdırın. Bu sizə bir sərvət saxlaya bilər və ya sərvət qazandıra bilər!